L’accession à la propriété pour tous, y compris les moins favorisés… C’est l’objectif des crédits de très longue durée avec l’arrivée sur le sol français du prêt à 50 ans proposé par la Kutxabank (caisse d’épargne espagnole) et importé par le courtier Cafpi, et celle du prêt à 40 ans par UCB. Alors, rembourser pendant un demi-siècle les traites de sa maison, une bonne affaire ?

Déjà, entre financiers et associations la polémique a démarré. Côté UCB, « l’allongement de la durée permet d’alléger sa mensualité d’un tiers par rapport à un crédit sur 25 ans ». Tandis qu’à la CLCV (consommation, logement et cadre de vie) on déplore « un coût exorbitant et un facteur supplémentaire de fragilité ».

LES « + »

Des prêts pratiqués dans toute l’Europe

L’allongement de la durée des crédits n’est pas exceptionnel en Europe. « Excepté en Allemagne, les prêts s’étalant sur une période de 40 ou 50 ans sont courants chez nos voisins, en Espagne ou au Portugais par exemple » rappelle UCB. Les raisons sont simples : la hausse des prix de l’immobilier et la baisse du pouvoir d’achat des ménages. Conséquences : les emprunteurs prennent conscience de l’intérêt d’emprunter à long terme.

Un allégement des mensualités

Ce qui peut être intéressant, ici, c’est la possibilité de figer le budget logement tout en continuant à « bien vivre » à côté. « L’allongement de la durée jusqu’à 40 ans permet d’alléger sa mensualité d’un tiers par rapport à un crédit sur 25 ans. » selon UCB

Ne plus payer de loyer à fonds perdus

Ces prêts longue durée s’adressent aux « primo accédants ». « Le choix résume généralement entre s’endetter sur une longue durée pour devenir propriétaire, et payer des loyers à fonds perdus qui augmentent de manière significative chaque année. » Exemple : un ménage locataire payant 720 € par mois pour louer un bien d’une valeur estimée de 135 000 €. Sans apport, en gardant un budget logement de 720 € par mois pour rembourser un crédit sur 40 ans au taux hors assurance de 4%, ce ménage pourrait envisager d’acheter une maison d’une valeur de 160 000 € (+ 18% par rapport à la valeur du bien loué : une pièce en plus ou un bien mieux situé). Il fera alors un « gain de trésorerie » de 176 000 €. « Et dans le même temps, il peut espérer une valorisation du bien immobilier ! »

LES «- »

Ces prêts coûtent cher

« TRES cher. Ils sont exorbitants même » selon la CLCV. Le calcul est simple. « Prenez un montant de 150 000 euros : à un taux de 4% (pas hypothèse fixe pour aller vite) vous rembourserez in fine… 347 000 euros ! Rappelons, pour comparer, que sur 30 ans vous ne rembourserez « que » 230 000 euros. » Il faut donc, si l’on fait ce choix, s’interroger plus que jamais sur la valeur du bien, alors que son acquisition paraît facile et que l’acheteur sera peut-être moins tenté de négocier.

Les taux variables : un piège

C’est l’un des gros inconvénients. « Aujourd’hui les taux sont bas. Mais demain, comment évolueront-ils ? L’acheteur pourra-t-il faire face si les taux montent ? » s’interroge la CLCV. Il faut donc vérifier les conditions de variabilité, et surtout calculer le coût maximum. Ne rien signer sans avoir fait ce calcul !

Mal adapté aux modes de vie

« Au fond, le plus grand reproche que l’on puisse faire à ces nouveaux prêts, c’est qu’il sont un facteur supplémentaire de fragilité pour une population très modeste et qui n’a pas le choix. En lui faisant supporter une charge financière lourde, on l’affaiblit encore plus » déplore la CLCV.

Les modes de vie ont changé : on est plus mobile sur le plan professionnel, on divorce plus… Bref, à 25 ans, âge où contracter ce type de crédit, on sait que l’on a 8 chances sur 10 de revendre le bien. Or il faudra solder le premier prêt, en créer un second, payer des frais pour remboursement anticipé, des frais de dossier… « Le système financier et bancaire n’est pas adapté, car les transferts de prêts ne sont pas automatiques. Il faudrait des règles bancaires nouvelles. »