Souvent décriée, affublée d’adjectifs pour le moins acerbes, la vente en viager a pourtant constitué un véritable système de retraite avant l’heure. Aujourd’hui, alors que l’on parle de plus en plus des petites retraites, d’une part, et de la difficulté d’acquérir un bien immobilier, d’autre part, le viager est une réelle solution à étudier. Une nouvelle offre voit le jour, qui tente de moderniser un type de vente très souvent négligé.

Une opération méconnue

Il est très difficile de chiffrer le nombre de ventes immobilières en viager car celles-ci sont toujours confondues aux autres ventes. Alors qu’on parle de plus de 600 000 ventes immobilières par an, le viager n’en représente que 4 000, en tous cas moins de 1 %.

Le viager est un contrat aléatoire. L’acquéreur – appelé débirentier – devient immédiatement propriétaire d’un logement, en s’engageant à verser une rente au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier. La transaction débute avec le versement d’un « bouquet » dès la signature. Le « bouquet », partie du prix de vente, est librement fixé entre acheteur et vendeur ; il sera déduit des rentes à verser.

Deux types de contrats sont à distinguer :

• Le viager libre : l’acquéreur dispose du bien immédiatement
• Le viager occupé : l’acquéreur devient propriétaire immédiatement, mais le vendeur continue d’habiter le logement.

Le viager occupé représente environ 95 % des transactions. Il est beaucoup moins coûteux qu’un viager libre (de 30 à 50 % selon l’âge) et donne au vendeur la sécurité de vivre dans ses murs pendant toute sa vie. À noter que l’acte peut prévoir une majoration de la rente, au cas où le vendeur déciderait de finalement libérer le bien, passant d’un viager « occupé » à un viager « libre ».

La rente

Le calcul de la rente viagère est très complexe et, de plus, tous les organismes ne la définissent pas de la même manière ! Il tient compte du nombre de crédirentiers, de leur âge… En effet, le montant de la rente varie selon la valeur du bien et l’espérance de vie du vendeur. Pour fixer ces taux, les organismes spécialisés se basent généralement sur les tables de l’INSEE et les statistiques des compagnies d’assurances. Pour donner une idée, une personne de 67 ans qui vend un capital de 100 000 € touchera une rente d’environ 4 700 €/an. Un contractant de 79 ans, quant à lui, percevra autour de 7 000 €/an. La situation du bien, son état, son ancienneté, et la plus-value réalisée au cours d’une potentielle revente sont également des facteurs déterminants.

Très important à savoir, également : la rente viagère peut-être indexée sur l’indice des prix à la consommation. Pensez à vous faire expliquer leurs méthodes par votre notaire ou votre agence ; vous définirez par la suite la périodicité des versements (mensuels, trimestriels, voire annuels) et les clauses que vous souhaiterez introduire dans le contrat.

Des avantages pour les deux parties

S’il dégage souvent une image négative, le contrat en viager présente des intérêts non négligeables, que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur.

Pour le vendeur :

• Amélioration sensible de sa situation financière
• Sécurité du logement (en cas de viager « occupé »)
• La rente peut être revalorisée en fonction du coût de la vie
• Fiscalité : le montant imposable de la rente diminue avec le temps : 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
• Possibilité de prévoir une clause qui, en cas de décès, prolonge la rente sur son conjoint.

Pour l’acheteur :

• Faible investissement par rapport à la valeur réelle du bien.
• Paiement échelonné
• Gestion beaucoup plus simple que pour un emprunt bancaire (la seule obligation étant le versement régulier de la rente)
• Dans le cas d’un viager « occupé », les frais d’entretien, les petits travaux et la taxe d’habitation sont acquittés par le vendeur.

Les conditions à respecter

Bien que relativement peu contraignant au niveau des formalités à effectuer, le viager est encadré par plusieurs dispositions légales. La première d’entre elle concerne l’« alea ». La caractéristique du viager étant d’être aléatoire, la transaction doit comporter un risque : ainsi, un acheteur peut ne pas avoir connaissance d’un problème de santé du vendeur ; le contrat peut-être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours après sa signature… De la même manière, un logement en viager « libre » ne peut être loué à un prix supérieur à la rente. Dans ce cas, l’investissement ne comportant aucun risque pour l’acheteur, l’alea disparaît.

En cas de non paiement de la rente, le crédirentier dispose de 5 ans pour exiger son versement. D’autre part, les liens familiaux entre débirentier et crédirentier sont très strictement surveillés par le fisc, qui y voit un moyen d’effectuer des donations déguisées.

Les nouveautés

Pour tenter de trouver des solutions diverses au problème épineux des retraites, les pouvoirs publics ont lancé, fin 2006, le « Prêt viager hypothécaire ». Ce dispositif permet à une personne de gager son logement auprès d’une banque, moyennant un prêt régulier de celle-ci. La banque ne devient propriétaire du bien qu’au décès du contractant. Ce dernier peut toujours revenir en arrière, mais à un coût nettement dissuasif. Ce dispositif, pratiqué aujourd’hui par le seul crédit foncier, ne semble pas encore très avantageux. Pour un homme de 75 ans, par exemple, la valeur prêtée ne sera que de 34 % de la valeur réelle du bien. Pour une femme, dont l’espérance de vie est plus longue, elle ne sera que de 28 %...