Alors que tout le monde observe la flambée des prix immobiliers à la vente, le marché de la location affiche un calme qu’on n’avait pas connu depuis près d’une décennie. Toutes les statistiques sont formelles, comme celles publiées par le réseau Century 21 : plus d’offres, moins de demande, et des loyers en légère baisse (on parle de - 1,5 % en 2 ans pour les appartements parisiens). Aucun doute : la location peut aujourd’hui offrir de bonnes opportunités ! Néanmoins, comme toute transaction immobilière, elle est régie par quelques règles strictes qu’il est important de bien maîtriser.

Le bail

La durée minimum du bail est de 3 ans pour un logement vide appartenant à un particulier, de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (entreprise, institution) et de seulement 1 an si le logement est meublé.

Cette distinction entre vide et meublé s’opère également en cas de rupture de bail. En effet, dans le cas d’un logement vide, le locataire peut donner son congé à tout moment, dès lors qu’il respecte un préavis de 3 mois. Ce préavis est réduit à 1 mois en cas de perte d'emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, de mutation, ou si vous êtes bénéficiaire du RMI. Dans le cas d’un logement meublé, par contre, le préavis est fixé à un mois, quelque soit votre situation.

Si plusieurs personnes occupent le logement sans être mariés, seul celui qui a signé le bail a des droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Les autres sont occupants sans droit ni titre, même s'ils participent financièrement. Toutefois, en cas d'abandon du domicile ou du décès du locataire en titre, le bail peut être transféré, sous certaines conditions, au conjoint, concubin ou partenaire pacsé. Pour les cas de colocation, de plus en plus fréquents dans les grandes agglomérations, chaque occupant doit signer le bail, ce qui lui confère les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Surtout, chacun des colocataires est responsable du paiement de la totalité du loyer.

Le loyer, fixé librement entre propriétaire et locataire(s), est révisé tous les ans en fonction de l’indice du coût de la construction, fourni par l’INSEE.

Attention ! En cas de clause de solidarité mentionnée dans le bail, tout locataire même s'il donne congé peut, jusqu'à l'expiration du bail, être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au propriétaire.

Au moment de la transaction

Le dépôt de garantie : souvent appelé à tort « caution », il équivaut, au plus, à deux mois de loyer net (hors charges). Il permet au propriétaire de se prémunir contre d'éventuelles dégradations qui vous seraient imputables et qui pourraient être constatées au moment de votre départ. D'une manière plus générale, il garantit la bonne exécution des conditions prévues au bail. Il doit être restitué dans le délai maximum de deux mois après la restitution des clés.

Contrairement aux idées reçues, le bailleur peut encaisser le dépôt de garantie, le loyer du mois en cours ou celui du premier mois de location (y compris la provision sur charges).

L'assurance habitation : elle est obligatoire pour les locations non meublées et doit couvrir les risques locatifs. Le locataire devra apporter son attestation d'assurance à la remise des clés. Le bailleur peut exiger à tout moment le justificatif de la souscription de contrat ou de l'acquittement des primes par le locataire. À défaut de s’être assuré, le locataire risque la résiliation de son bail.

Si pour les locations meublées l’assurance n'est pas obligatoire, il est vivement conseillé d’en souscrire une : en cas de sinistre, la responsabilité du locataire serait directement engagée.

Des engagements à respecter

Pour éviter tout litige et déterminer les responsabilités précises du bailleur et du locataire, la loi encadre très strictement les contrats locatifs.

Le propriétaire :

• remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Cela suppose de respecter de nombreuses normes, des réseaux de gaz et électricité jusqu’aux dimensions du balcon, garde-corps, fenêtres…

• Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

• Le logement doit également comporter les éléments d’équipement et de confort réglementaires : alimentation en eau potable, réseau d’évacuation des eaux ménagères, installation sanitaire intérieure ou extérieure (mais facilement accessible)...

Si, toutefois, le logement ne satisfait pas à ces conditions de décence, le locataire peut, à tout moment, demander sa mise en conformité. En cas de défaut de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et obtenir la réduction, voire la suspension du paiement du loyer jusqu’à exécution des travaux.

Le locataire doit exécuter rigoureusement les termes du bail :

• payer le loyer et les charges au terme convenu par le bail (le paiement mensuel est le plus pratiqué) ;
• respecter l’usage du logement donné par le bail (usage d’habitation uniquement, par exemple) ;
• Il est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail.

Il est important de noter que le locataire ne peut, en aucun cas, s’opposer aux travaux de réparation ou d’entretien du logement, et qu’il doit obtenir l’accord préalable du propriétaire s’il veut transformer le logement ou les équipements. Cet accord écrit est également nécessaire si le locataire envisage de céder, ou de sous-louer, le logement.