Acheter un logement est, certes, une entreprise tortueuse. Néanmoins, en suivant bien les quelques étapes indispensables à votre projet, il n’y a aucune raison que vous ne puissiez, vous aussi, devenir rapidement propriétaire de votre bien.

Évaluer son budget

Quel que soit le type d’achat que vous comptez effectuer (neuf, ancien, terrain à construire) et sa destination future (résidence principale, secondaire, investissement locatif), vous devrez toujours évaluer avec précision le budget total de votre projet.

• Commencez par calculer votre salaire net, en y ajoutant, le cas échéant, les rentes et pensions que vous percevez.
• Faites état de tous les crédits que vous avez contractés, pour acheter une voiture, des meubles, faire des travaux… Votre endettement, une fois que vous aurez choisi un prêt pour l’achat du logement, ne doit pas dépasser le tiers de vos ressources.
• Calculez vos charges actuelles et prévoyez une marge pour les frais qui s’imposeront à votre future propriété : frais de notaires, frais d’agence, puis taxe foncière, taxe d’habitation, emménagement, équipement…
• Considérez le montant de l’apport personnel que vous pourrez débourser. Pour négocier un prêt bancaire, il faudra que celui-ci s’élève à au moins 10 % du prix de vente ; 20 ou 30 % seront encore préférables.

Repérez les offres

Efforcez-vous de regarder le maximum d’offres, même si elles ne correspondent pas en tous points à ce que vous avez en tête. Vous aurez ainsi une vision plus globale des logements disponibles, de leur prix et vous serez plus apte à reconnaître une bonne affaire. Tout de suite, une question importante va se poser : dois-je passer par une agence, un notaire, ou un particulier ? Il peut être tentant d’éviter les frais assez lourds qui seront accordés aux intermédiaires, si vous décider de faire appel à eux :

• Frais d’agences immobilières : généralement de 5 à 7 % du prix d’achat
• Frais de négociation par un notaire : un notaire peut, lui aussi, vous mettre en relation avec des vendeurs. Ses honoraires de négociation sont réglementés : 5 % du prix de vente HT pour un bien d’une valeur inférieure à 45 735 € ; 2,5 % pour un bien d’une valeur supérieure.

Gardez cependant en mémoire que, même si leurs services sont onéreux, ces professionnels de l’immobilier peuvent vous être d’un grand secours, et ce pour plusieurs raisons :

• Connaissance du marché : elle leur permet d’apprécier le bien à sa juste valeur, et d’opposer des arguments solides aux vendeurs trop gourmands. Ainsi, en payant une agence immobilière, vous aurez, en contrepartie, des chances d’obtenir un prix inférieur au prix initial.
• Vérifications de qualité : agences immobilières et notaires s’engagent à effectuer toutes les vérifications importantes. Ces dernières sont d’ordre physique (toiture, isolation, solidité de la construction) et légal (vérifications des titres de propriété, certificats, diagnostics, possibles servitudes…).

Conseil : S’il s’agit de votre première acquisition immobilière et que vous n’estimez pas avoir une connaissance pointue de la valeur des biens et des contraintes légales, jouez la sécurité et passez par un professionnel !

Choisir un prêt

Différentes offres de prêts sont proposées par l’État et les banques, selon votre situation et l’objet de votre achat :

• Le logement sera votre résidence principale

Dans le cas d’une première acquisition, ou si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence pendant les 2 ans précédant l’offre de prêt, vous pourrez bénéficier du prêt à taux zéro (sous réserve que vos revenus n’excèdent pas un certain plafond, variable selon vos région et situation familiale). Ce prêt peut se combiner à d’autres : PAS (Prêt à l’accession sociale), Prêt « 1 % logement » (si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes), PEL (Plan d’épargne logement), PC (Prêt conventionné) et prêts bancaires classiques.

• Le logement est destiné à être loué

Vous ne bénéficierez pas du prêt à taux zéro. En revanche, vous pourrez contracter d’autres types de prêts, comme un PEL, un PC et les différents prêts proposés par les banques.

L’acte de vente

Après bien des visites – que vous aurez effectuées à différentes heures de la journée, pour bien rendre compte de la vie du quartier, de la luminosité… etc. – vous avez enfin trouvé votre futur logement et vous êtes mis d’accord avec le vendeur. Pour réserver le bien, vous allez devoir signer un avant-contrat, au cours duquel vous paierez la première partie du logement (de 5 à 10 %). Deux types d’avant-contrat sont possibles, qui peuvent être signés sous seing privé ou chez un notaire :

• La promesse de vente : elle n’engage que le vendeur, et vous laisse un délai de 10 jours pour réfléchir. En revanche, si vous décidez de refuser l’achat, vous perdrez l’indemnité d’immobilisation que vous avez versée. Une promesse de vente entraîne également des frais d’enregistrement, de l’ordre de 125 €, plus 3 € par page.

• Le compromis de vente : acheteur et vendeur sont tenus de respecter leurs engagements. Cette opération ne suscite pas de frais d’enregistrement.

Notre conseil : Privilégiez le compromis de vente, plus contraignant et plus fiable. Si vous attendez une réponse de votre banque pour l’emprunt, faites-le inscrire dans l’avant-contrat ! Bon à savoir, également : si vous achetez un logement ancien, vous disposerez d’un délai de 7 jours au cours duquel vous pourrez annuler la vente sans perdre vos indemnités, et ce quel que soit le type d’avant-contrat signé.

Une fois l’avant-contrat signé, et si personne ne se rétracte, le notaire entamera des procédures de vérification et rassemblera les pièces légales pour le transfert de propriété. Vous devrez encore patienter 2 à 3 mois avant de signer l’acte authentique de vente. Vous paierez alors le solde de la somme, les frais de notaires (2 à 3 % pour un logement neuf, 7 à 8 % pour un ancien) ; vous recevrez une attestation de propriété et, enfin, les clés de votre nouveau logement.